"Битва" за застарілий фонд житла

На грецькому ринку житла фіксується розкид цін від 15% до 25%, між запитаною та остаточною, зазначають експерти ринку нерухомості.

За їхніми словами, така значна різниця виникає в основному через надмірні очікування багатьох продавців, особливо коли справа стосується старих квартир, модернізація яких потребує відповідних витрат.

«Дійсно, ми виявляємо, що в середньому існує розбіжність у 15–20% між ціною, яку можна побачити в оголошенні, і тією, за якою транзакція в кінцевому підсумку буде завершена», – наголошує Лефтеріс Потаміанос, президент Асоціації ріелторів Афін – Аттики.

В основному це стосується старих об’єктів нерухомості, оскільки ціни на новобудови явно важче знизити, оскільки вони стабільніші (в основному через витрати на будівництво та прибутки підрядника).

«Проблема виникає, коли ціни, що запитуються на старі квартири, наприклад, споруди 30-40 річної давності, не знижуються. І буває, що їхня ціна дуже близька до нещодавно побудованої нерухомості, розташованої в тому ж районі», – зазначає пан Панос Хараламбопулос, голова компанії з оцінки нерухомості Solum і член Консультативної ради RICS у Греції. За його словами, у цих випадках для завершення продажу власнику необхідно піти на суттєві поступки.

Багато об’єктів нерухомості роками залишаються непроданими через надмірні вимоги їх власників. Нещодавно стару квартиру в Колонакі продали за €900 000, тоді як початкова ціна становила €1,2 млн, тобто на 25% вище. Насправді, ця квартира потребувала серйозного ремонту. Таким чином, для продажу ціну довелося значно знизити, оскільки продавець фактично включив вартість ремонту в ціну, що запитується.хоча відповідні роботи не були виконані.

Відповідно, в багатьох оголошеннях про продаж квартир у північному або південному передмісті Афін спостерігаються завищені ціни. Тобто. запитується сума, яка відповідає реальній вартості цих об’єктів. Наприклад, за квартиру площею 105 кв.м., 35-річної давності, на першому поверсі в Марусі просять €350 000 та рекламують її як відремонтовану, хоча, єдине, що було зроблено – це косметичний ремонт.

Фактично, така нерухомість знайде покупців лише у тому випадку, якщо остаточна ціна продажу знизиться приблизно до 300 000–310 000 євро. І якщо не потрібно об’ємних ремонтних робіт.

Варто зазначити, що більшість об’єктів нерухомості віком від 20 років, які в даний час доступні для продажу, через кілька років стануть непридатними, якщо нещодавно прийнята директива Співтовариства буде ухвалена без змін.

Передбачається, що ті будинки, які в даний час відносяться до двох найнижчих категорій енергетичного сертифікату (в основному нерухомість без ізоляції та/або природного газу), не зможуть бути здані в оренду або продані з 2030 року, якщо вони не будуть модернізовані з точки зору енергоспоживання. Це означає додаткові витрати для сучасних зацікавлених покупців, якщо вони захочуть інвестувати в свою нерухомість через кілька років.

Джерела на ринку нерухомості також розповідають про випадки, коли власники, як тільки розуміють, що до їхньої нерухомості є інтерес (наприклад, за допомогою телефонних дзвінків від зацікавлених покупців, які бажають побачити її особисто), поспішають негайно підвищити потрібну ціну продажумабуть, думаючи, що вони оцінили її нижче за справжню вартість.

Фактично вони завищують ціну в порівнянні з комерційною цінністю об’єкта, вбиваючи попитоскільки потенційні покупці розчаровуються та займаються пошуками інших варіантів.

Як пояснила керівник брокерського бюро New Life Real Estate пані Ганна Мокакова, «основним фактором, що сприяє підтримці цін на високому рівні, є тенденція багатьох власників робити самостійну оцінку нерухомості, користуючись інтернетом. В результаті часто власники об’єкта оцінюють житло відповідно до своїх фінансових потреб та очікувань щодо цього продажу. Таким чином, на жаль, багато із запитаних продажних цін виникли не внаслідок сертифікованої оцінки, а внаслідок вищезгаданих неправильних дій».

Source link