«Ступор» на ринку нерухомості: що виявила "електронна ідентифікація нерухомості"

Десятки тисяч власників нерухомості по всій країні опинилися у “ступорі”, у зв’язку з впровадженням електронної ідентифікації нерухомості, яка тепер має обов’язково супроводжувати кожну угоду: купівлю-продаж, передачу у спадок, зміну горизонтального володіння і навіть відмову від узуфрукта.

Щонайменше 35 000 справ про власність перебувають на розгляді

За оцінками Асоціації нотаріусів Греції, нині налічується не менше 35 000 незавершених справ про передачу нерухомості, спадщини або з інших причин, які не можуть бути завершеними.

“За нашими оцінками, кожна контора з 3500, розташованих по всій країні, має вести від 5 до 15 таких справ, які найчастіше перебувають на розгляді протягом багатьох місяців”, – каже Георгіос Рускас, президент Спілки нотаріусів Греції. Звичайно багато тисяч інших справ, пов’язаних з продажем нерухомості та передачею батьківських прав, було зірвано через їхню складність. Насправді проблема, схоже, зростає, оскільки справ стає дедалі більше.

Відповідно до відповідного закону, який повністю набрав чинності з квітня 2022 року, кожна угода купівлі-продажу або батьківського надання нерухомості та загалом кожна угода, що змінює речове право на нерухомість, має супроводжуватися видачею ідентифікаційної картки будівлі. Це цифровий файл, у якому зібрані всі окремі елементи та документи, що описують об’єкт нерухомості, такі як дозвіл на будівництво, сертифікат структурної вразливості, документи на право власності, поверхові плани, таблиці міліметрів та будь-які заяви про належність до законів, що призупиняють накладення штрафів на несанкціоновані будівлі. Підтвердження правильності цих даних має бути перевірено компетентним інженером шляхом порівняння з наявним станом об’єкта нерухомості.

Як виявилося, інституціоналізація цього заходу вивела на поверхню всі патології будівництва будівель у країні, практично з моменту виникнення грецької держави, повністю підтвердивши популярну приказку: “у Греції немає жодного об’єкта нерухомості, який не був би довільним чи незаконним”. У більшості випадків в обліку об’єктів нерухомості є розбіжності та помилки, починаючи від незначних, наприклад, 1-2 кв.м. між встановленням горизонтальної власності або поверховим планом та поточним станом об’єкта, до свавілля щодо цілих площ, які у контрактах та при встановленні горизонтальної власності зазначені інакше, ніж насправді.

За оцінками, на розгляді перебуває не менше 35 000 справ про власність, пов’язаних із передачею, забезпеченням батьків або з іншої причини, і немає жодної можливості їх закрити.

За словами Рускаса, навіть якщо об’єкт нерухомості немає довільного статусу, видача посвідчення на будинок займає близько двох місяців.

“Перший крок – це подання заяви на отримання дозволу на будівництво до відповідного органу планування. На це зазвичай витрачається не менше двох місяців. Якщо жодних проблем не виникає, то відбувається, наприклад, продаж чи надання батьківських прав”, – зазначає Рускас. Але якщо виникають помилки, наприклад, при реєстрації поверхонь, то для власника починається справжня голгофа, яка триває до року. А бувають і такі випадки, коли знайти рішення не вдається, і нерухомість у результаті повністю знецінюється, оскільки власник не може її передати.

Дійсно, у багатьох випадках власники, часто спадкоємці, не знають про існування проблем щодо їхньої власності. Один із найпоширеніших випадків стосується невідповідності між затвердженими планами, що зберігаються в органі планування, та поданими забудовником нотаріусу, на підставі яких було складено акт про встановлення горизонтальних властивостей на поверх. Цей акт встановлення був використаний під час продажу квартир, внаслідок чого розбіжності між реальними площами та зазначеними у дозволі на будівництво зустрічаються дуже часто. Ця проблема практично повсюдно зустрічається в багатоквартирних будинках, збудованих з урахуванням 1950-х, 1960-х та 1970-х років, тобто. 50-70 років тому.

Якщо розбіжність у площі зачіпає також частину загальної площі багатоквартирного будинку або сусідніх квартир на одному поверсі, то для зміни складу горизонтальних об’єктів нерухомості також потрібна згода інших власників, що тягне за собою дуже великі витрати та ще більше часу. Наприклад, у багатьох випадках власники сусідніх об’єктів нерухомості померли або постійно перебувають за кордоном, а інші власники відмовляються брати участь у такому процесі, що унеможливлює видачу паспорта на будівлю, і власник не має можливості користуватися своєю власністю.

Як можна зрозуміти, ця проблема поширена і навіть впливає на нормальне функціонування ринку нерухомості, особливо на продаж і купівлю житлової нерухомості, оскільки виводить з ладу тисячі квартир. Таким чином, цінні об’єкти нерухомості виводяться з балансу попиту та пропозиції в той час, коли існує велика нестача житла для продажу. Тобто ціни на продаж постійно завищуються, а ті, хто зацікавлений у купівлі житла, опиняються в безвиході, не маючи навіть альтернативи у вигляді оренди, ціни на яку також різко зросли останніми роками.

Звичайно, поки існують такі проблеми, урядові заяви про “завершення угод з нерухомістю за 2-3 дні” шляхом створення спеціальних цифрових платформ виглядають як поганий жарт.

Альтанки, барбекю та знищені дозволи
Десятки тисяч випадків, коли власність не може бути передана через ідентичність будівель, безумовно викликали втручання відповідних органів. POMIDA (Всегрецька федерація власників нерухомості), у співпраці з Грецькою асоціацією нотаріусів, підготувала пропозицію щодо законодавчого регулювання низки випадків, щоб полегшити угоди, які легше вирішити.

Наприклад, у тих випадках, коли відхилення в квадратних метрах дуже малі, слід дозволити гнучкість. Водночас, як наголошує POMIDA у своєму недавньому публічному виступі, вона пропонує компетентному Міністерству навколишнього середовища та енергетики прийняти положення, згідно з яким “кожен співвласник горизонтальної власності у багатоквартирному будинку може в односторонньому порядку виправити точну фактичну площу та розбивку своєї власності шляхом нотаріального завірення , з якої б причини не виникла розбіжність, шляхом внесення в односторонньому порядку змін до акта про встановлення горизонтальної власності в багатоквартирному будинку, не торкаючись, зрозуміло, кілометражу ділянки та інші пропорції, права та обов’язки інших співвласників”. Пропонується також, щоб кожен власник незалежної власності міг в односторонньому порядку виправити точну фактичну площу та форму своєї власності шляхом одностороннього виправлення акта, на підставі якого він її набув.

На думку Рускаса, необхідно також передбачити можливість наступних прибудов до об’єкта нерухомості, якщо вони не мають постійного характеру і, звичайно, за умови, що вони не торкаються загальних площ будівлі або інших сусідніх об’єктів. “У нас є випадки, коли довільно дозволяються альтанки, навіси і навіть вбудовані барбекю, – каже він. Такі дії можна було б виключити, щоб нотаріальні дії відбувалися швидше, а громадяни не відчували незручностей”.

POMIDA та нотаріуси розробили пропозицію про законодавче закріплення ряду “простих” випадків для полегшення укладання угод.

Звичайно ця ситуація також чинить великий тиск на інженерів, яким доводиться вирішувати тупикові ситуації, що виникають, часто під тиском власників, які ризикують втратити сотні тисяч євро через скасування угоди. Розчарування стає ще сильнішим у випадках, коли власник не несе жодної відповідальності, наприклад, у разі втрати або знищення файлу з дозволом на будівництво будівлі через недбалість місцевого органу планування.

За словами президента TEI Джорджа Стасіноса, найближчим часом розпочнеться процес оцифрування записів містобудівних управлінь, проект, який, за оцінками, буде завершено приблизно через два роки, рахуючи з сьогоднішнього дня. Звичайно, навіть у цьому випадку не існує рішення при втраті або знищенні відповідних документів, оскільки їх просто не існує, щоб оцифрувати.

Як зазначають інженери, у разі слід зробити обов’язковим (наприклад, як циркуляра чи міністерського рішення) отримання довідки про втрату файла від компетентного містобудівного органу. Такий стан існує в законодавстві, але багато відомств не застосовують його на практиці, що призводить до збільшення проблем.

Продаж, оренда, юридичне оформлення та супровід нерухомості в Коринфії.Greece Home Invest“.

Source link