Bloomberg: Афіни та Лісабон – найгарячі ринки нерухомості

Після того, як Португалія заманила багатих іноземців інвестиційними пільгами, уряд намагається зупинити купівельний ажіотаж, який спричинив зростання цін на житло.

Вартість житла в Лісабоні зросла на 5,8% у листопаді, до рекордних 5426 євро (5963 долари) за квадратний метр, згідно з даними Idealista. Це друге за величиною зростання в Європі після Афін, найгарячішого ринку нерухомості серед великих європейських міст, що відстежуються Bloomberg.

Після зростання майже на 30% за останні п’ять років житлова нерухомість у португальській столиці коштує дорожче, ніж у Мілані, Мадриді та Берліні. Це робить новий будинок недоступним для більшості місцевих жителів у Лісабоні і показує, як пропозиція часто переважає процентні ставки при встановленні цін.

Уряд Португалії почав змінювати курс, припинивши програму “золотих віз” та схваливши план щодо скорочення податкових пільг для нових мешканців. Але завдяки сонячному клімату та цінам приблизно вдвічі нижче, ніж у Парижі та Цюріху, зусилля зі стримування попиту мають незначний вплив.

“Незважаючи на ці зміни, ми спостерігаємо зростання кількості запитів від наших іноземних клієнтів, – каже Пауло Сілва, голова консультанта з нерухомості Savills у Португалії. – Просто не вистачає будинків, щоб задовольнити попит, навіть незважаючи на уповільнення темпів продажу”.

Хоча кінець епохи дешевих грошей позначився купівельної спроможності по всій Європі, недолік пропозиції впливає ціни в багатьох містах. На шести з десяти ринків, які відстежуються Bloomberg City Tracker, ціни зростають.

Квартира в Лутраках 30м² 68 000 євро

В Афінах річне зростання цін на житло становить майже 12%, у Стокгольмі – понад 5%, причому зростання спостерігається вже шість місяців поспіль, а ціни в Мадриді та Мілані стабільно зростають більш ніж на 3%. Париж показав найнижчі результати, впавши більш ніж на 6%.

Щоб відобразити останні тенденції ринку житла в європейських містах, Bloomberg збирає дані від різних постачальників. Деякі з них вимагають відсоткові ставки та орієнтовні рівні, в той час як інші подають офіційні дані про угоди.

Лісабон став гарячою точкою для інвестицій після закінчення економічних пригод у 2014 р. У той час уряд скасував контроль за орендною платою та ввів золоту візу – можливість отримати житло в обмін на інвестиції в нерухомість у розмірі 500 000 євро – поряд із податковими пільгами для залучення нових жителів.

Незабаром після цього тисячі іноземних покупців з’їхалися до Лісабона у пошуках вигідних пропозицій, оскільки країна відновлювалася після економічної кризи. Серед них був швейцарський мільярдер Клод Берда, фундатор французької мовної компанії AB Groupe. У 2016 році він об’єднався з місцевим інвестором Жозе Кардосо Ботельйо, щоб купити свою першу ділянку землі на одному з семи пагорбів Лісабона.

“Ми робили селфі з річкою Тежу позаду нас, коли помітили невелику табличку з написом” – каже Кардозу Ботельйо. – Ми обмінялися потисками рук, і так все почалося”.

Удвох вони заснували лісабонську компанію Vanguard Properties і з того часу збудували близько дюжини житлових будинків у місті з населенням у півмільйона людей. Попит на них був настільки великий, що вони часто розкуповувалися ще до того, як були побудовані.

Кардозу Ботельо каже, що причиною гострої нестачі ділянок стало довге очікування дозволу на будівництво – вісім років для однієї з його ділянок. Через тяганину компанія Vanguard не може продати жодного об’єкта наступного року, хоча за останні два місяці здала понад 500 квартир – майже половина з них дісталася іноземним покупцям.

Зростаюча вартість нерухомості змушує Португалію скасувати золоті візи. За даними Confidencial Imobiliario, що збирає дані про ринок нерухомості, в 2022 році кількість доступного житла в Португалії досягла найнижчого рівня за останні 15 років. На частку соціального житла припадає всього 2% від загального обсягу – один із найнижчих показників у ЄС.

Тим часом середня ціна нового будинку в Лісабоні обігнала Дублін і Брюссель, згідно з даними Deloitte’s Property Index 2022. Для багатьох португальських сімей, чиї зарплати є одними з найнижчих у Західній Європі, мрію про купівлю житла замінила дорога оренда, що не відповідає стандартам, у віддалених .

Приклад Лісабона показує, наскільки важко урядам регулювати ціни на житло. У той час, як попит можна стимулювати, підтримка пропозиції вимагає часу і грошей, а неправильний баланс загрожує циклами бумів і спадів.

Зростають побоювання, що нинішнє зростання цін незабаром може бути звернене назад. Минулого місяця центральний банк Португалії заявив, що банки мають створити додаткові резерви капіталу для покриття можливих збитків, пов’язаних із житлом. Цей крок було зроблено після того, як продаж житла в Португалії впав на 22% за перші шість місяців цього року, за даними компанії Jones Lang LaSalle, що надає послуги у сфері нерухомості.

В умовах недоступності житла та стрімкого зростання орендної плати все більше португальців живуть у нестабільних умовах. У Кінта-дус-Інглезеш – невеликому лісовому масиві на околиці Лісабона – встановлено близько 40 наметів.

“Щодня з’являються нові люди– каже Філіпе Сілва, який координує програму для безпритульних у громадському центрі у парафії Каркавелуш недалеко від Лісабона. – Здебільшого це люди, які працюють, але не можуть сплатити житло”.

Ділянка знаходиться поряд із елітною школою бізнесу та економіки Nova та англійською школою, де плата за навчання може перевищувати 1 000 євро на місяць. Зростання нерівності спричинило напруженість: на початку цього року тисячі людей вийшли на вулиці на знак протесту проти житлової кризи в Лісабоні та інших португальських містах, що стало відлунням невдоволення в інших країнах.

У відповідь на цей соціалістичний уряд Португалії пообіцяв збільшити кількість доступних будинків та скасувати пільги для іноземців. Прем’єр-міністр Антоніо Коста, що йде, каже, що ці програми підживлюють спекуляції в секторі нерухомості. Але вивести Португалію з ринку може бути непросто.

“Зрештою теплий клімат, приголомшливі пляжі, стиль життя та відносно низька вартість життя й надалі приваблюватимуть інтерес іноземних інвесторів”– Каже Педру Коельо, керуючий директор компанії Square Asset Management, що займається інвестиціями в нерухомість.

Source link