Нерухомість у Греції: ціни зростають з різною швидкістю

Грецький ринок нерухомості перетворюється на двошвидкісний, при цьому приплив іноземного капіталу залишається сильним і підживлює тенденцію до зростання цін.

Відповідно до проміжного звіту Банку Греції (BoG) про грошово-кредитну політику, очікування на майбутній період залишаються обережно-позитивними під впливом міжнародних подій та обстановки високої інфляції, зростання відсоткових ставок та невизначеності, які безпосередньо впливають на Європу та світову економіку в цілому. У той самий час зміна показників попиту, що почалося після періоду пандемії, триває і до сьогодні, причому окремі категорії нерухомості та локації залучають непропорційно високий інвестиційний інтерес, зміцнюючи образ ринку різних швидкостей.

У тій мірі, як попит з-за кордону буде стійким, а пропозиція якісної нерухомості залишиться обмеженою, очікується, що ціни продовжать свою тенденцію до зростання у високих сегментах ринку, захоплюючи за собою ціни на вторинних ринках. Проте очікується, що темпи зростання цін стануть помірнішими, оскільки поточна ситуація не дозволяє інвесторам заспокоюватися щодо середньострокової еволюції ринкових умов.

Будинки та квартири
Якщо говорити конкретніше, то, за даними Банку Греції, грецький ринок нерухомості привернув значний інтерес інвесторів, незважаючи на негативні події у міжнародній обстановці та невизначеність, що виникла за останні два роки у зв’язку з посиленням геополітичної нестабільності. Ціни на нерухомість продовжили свою тенденцію до зростання, оскільки підвищений попит з-за кордону та всередині країни на якісні об’єкти не покривається поточною обмеженою пропозицією та зберігає високі темпи зростання, хоч і більш м’які порівняно з попередніми кварталами.

Однак випереджувальні індикатори, що відносяться до внутрішнього ринку, а також динаміка цін на європейському та міжнародному рівні потенційно вказують на період корекції цін, що наближається, особливо щодо призначення, характеристик і розташування об’єктів нерухомості, що користуються меншим попитом. На ринку житлової нерухомості високі темпи зростання цін на квартири зберігалися до 3 кварталу 2023 року, незважаючи на те, що останні два квартали спостерігалося уповільнення окремих цінових індексів. Виходячи з оцінок, зібраних Банком Греціїза перві дев’ять місяців 2023 року ціни на квартири (У номінальному вираженні) зросли на 13,9% у річному обчисленні в порівнянні із зростанням на 11,2% у відповідному періоді 2022 року.

На місцевому рівні ціни на житло демонструють неоднорідність своїх змін: значне зростання спостерігається в основному в місцях, що становлять великий інвестиційний інтерес, а в інших районах зміни менші. Збільшенню цін на квартири загалом по країні за перші дев’ять місяців 2023 року значною мірою сприяли високі темпи зростання цін у більшості міських районів країни.

Якщо говорити більш конкретно, то найвищі темпи зростання були зафіксовані в Салоніках (16,5%), Афінах (14,5%) та інших великих містах (14,1%), тоді як в інших регіонах країни зростання було більшим. м’яким (11,1%). За той же період ціни на старі квартири (старші за 5 років) зростали в середньому на 14,4% на рік, порівняно з 13,1% для цін на нові квартири.

Ринок житла, незважаючи на нинішню невизначеність, зберігає свою динаміку і характеризується високим, переважно інвестиційним, попитом і низькою пропозицією. Позитивні зміни у сфері туризму та короткострокової оренди, програми субсидованого житла для молоді та підвищений інвестиційний інтерес з-за кордону до купівлі нерухомості, включаючи програму “Золота віза”, продовжують посилювати динаміку ринку, що відображається і в інших відповідних показниках.

Якщо говорити конкретніше, то за вісім місяців 2023 року активність у сфері житлового будівництва (дані ELSTAT) зафіксувала позитивні річні темпи зміни як за кількістю, так і за обсягом нових дозволів на будівництво житлових будинків на рівні країни (22,5% та 14,5% відповідно), значно посилившись порівняно з невеликим зниженням у відповідному періоді минулого року (- 1,3% та -4,1%). Інвестиції в житлову нерухомість (сезонно скориговані дані ELSTAT, у постійних цінах) загалом по країні значно зміцнюються у річному обчисленні на 40,2% у перші дев’ять місяців 2023 року (порівняно з 12,1% у відповідному періоді 2022 року), хоча все ще на дуже низькому рівні у відсотках від ВВП (2,0%). У той же час, позитивні ділові очікування щодо житлового будівництва (дані IOBE) ще більше зміцнюються в перші дев’ять місяців 2023 року в річному обчисленні на 13,3%.

Незважаючи на зростання інтересу до житлової нерухомості, банківське фінансування знаходиться на низькому рівні: за десять місяців 2023 року загальний обсяг нових іпотечних кредитів зафіксував зниження на 4,9% у річному обчисленні. Нарешті, за перші дев’ять місяців 2023 року у річному обчисленні загальна вартість нового житлового будівництва (дані ELSTAT) продовжувала зростати на 6,7 %, що сприяло зміцненню цін на житло.

Офіси та магазини
У секторі комерційної нерухомості виходячи з даних, зібраних Банком ГреціїУ першій половині 2023 року ціни на офіси зросли на 6,6% у річному обчисленні, а ціни на приміщення для магазинів збільшилися на 6,9%. В Афінах відповідні темпи зростання цін на офіси були вищими (7,2 %), в решті Греції також спостерігалося значне зростання (7,3 %), після тривалого періоду відносної стагнації цін. У Салоніках після двох послідовних шестимісячних періодів високих темпів зростання було зафіксовано невелику корекцію цін порівняно з попереднім роком (-0,5%).

Щодо приміщень для магазинів категорії “Lux”, то в першій половині 2023 року значні позитивні річні темпи були зафіксовані в індексах цін Афін (8,4%) та Салоніків (9,8%), тоді як у решті Греції відповідний показник становив 3,7%. Зрештою, за той же період по країні загалом і оренда офісів, і оренда магазинів зафіксували річне зростання на 5,6%.

За вісім місяців 2023 року будівельна активність у сфері комерційної нерухомості (дані ELSTAT) зафіксувала позитивні темпи зміни загалом, тоді як окремі категорії показали змішану картину. Якщо говорити більш конкретно, то збільшилася кількість нових дозволів на будівництво офісів (75,2%), тоді як відповідний загальний обсяг (у кубометрах) знизився на 15,9% порівняно з вісімома місяцями 2022 року.

Кількість нових дозволів на будівництво готелів зменшилась на 15,6%, а обсяг зменшився на 8,0%. Нарешті будівельна активність для магазинів була зафіксована особливо високою за обсягом (226,9%), але помірно позитивною за кількістю нових дозволів (7,8%). Неоднозначна картина будівельної активності, ймовірно, пов’язана з умовами надлишкового попиту в економічному середовищі, яке не дуже сприяє запуску нових проектів. Також це пов’язано з невеликою кількістю нових дозволів на будівництво за категоріями в абсолютному вираженні, що призводить до великих відсоткових коливань, тоді як насправді коливання невеликі.

ΑΕΕΑΠ
Виходячи з даних, зібраних Банком Греції та результатів дослідження ринку комерційної нерухомості, у першій половині 2023 року більшість коштів інвестиційних компаній нерухомості (ΑΕΕΑΠ) та інших інвестиційних портфелів, а також компаній з розвитку нерухомості була спрямована на купівлю та/або розвиток високоякісних офісних приміщень, переважно із сучасними біокліматичними характеристиками.

Готелі, комерційні склади та інвестиційне житло спеціального призначення також залучили значний капітал. Мінімальна прибутковість офісів високої специфікації у найкомерційніших районах центру столиці варіювалася між 5,5 і 6,6%, що приблизно відповідало попереднім шести місяцям, а мінімальна прибутковість магазинів високої специфікації у найкомерційніших районах центру Афін варіювалася між 5,3 та 6,0 %.

Source link