Розморожується купівля-продаж позапланових об’єктів нерухомості

Законодавчою ухвалою Міністерства навколишнього середовища розморожується купівля-продаж об’єктів нерухомості, побудованих поза планом забудови (εκτός σχεδίου).

Очікується, що законодавче регулювання буде включено до одного із законопроектів Міністерства навколишнього середовища, щоб до кінця року бути представленим до парламенту. Закон передбачає запровадження спеціального збору на користь Зеленого фонду, який виступатиме як екологічний еквівалент.

Уточнюється, що законодавче регулювання буде не остаточним, а перехідним та охопить період до 31 грудня 2025 року, коли, за оцінками, буде завершено позначення доріг загального користування в країні.

Зазначається, що законопроект мав бути ухваленим до закриття парламенту на вибори, але був “заморожений” у спробі уникнути конфлікту з нещодавнім рішенням Державної ради. Після оскарження дозволу на будівництво на ділянці землі у позаплановому районі на Патмосі, без виходу на визнану громадську дорогу, Держрада ухвалила, що мінімальної площі 40 соток недостатньо, але для будівництва на ділянці з 1985 року потрібна наявність дороги загального користування.

Деталі нового нормативного акту

Видання “TA NEA” представило подробиці очікуваного нового закону, який дає можливість забудовувати законні землі (ділянки) площею не менше чотирьох акрів, поза планами або межами юридично існуючих населених пунктів, якщо вони належать до однієї з наступних категорій земель (ділянок), залежно від від часу створення та вигляду вулиці:

Α) Ділянки, створені в період з 31 травня 1985 року до 31 грудня 2003 року.

Для того, щоб на них можна було будувати, вони повинні примикати одному зі своїх кордонів до вулиці протягом не менше 3,5 метрів: (1) з’являється на аерофотознімках до 27 липня 1977 року і має ширину не менше 3,5 метра; (2) з’єднується з міжнародною, провінційною, муніципальною або общинною дорогою або її занедбаною частиною; (3) відкрита за рішенням державного органу або зареєстрована у земельних кадастрах, або заасфальтована органом або організацією, відповідальною за утримання та покращення доріг, або через неї проходить мережу комунального господарства.

Б) Земельні ділянки створені до 1985 року.

Щоб ці ділянки були придатні для будівництва, вони повинні виходити або одним із своїх кордонів примикати до дороги завдовжки не менше 3,5 метра на дорозі, яка 1) з’явилася на аерофотознімках до 27 липня 1977 року; 2) має ширину не менше 3,5 метра, 3) було відкрито рішенням державного органу, або зареєстровано як “EC” (спеціальна зона), або заасфальтовано органом, відповідальним за утримання та благоустрій доріг, або через неї проходять комунальні мережі.

В) До земель, на яких можна будувати, відносяться ділянки, що мають законну проїжджу частину шириною не менше 3,5 метра, прокладену до 85 років, яка з’єднана з міжнародною, провінційною, муніципальною або общинною дорогою або занедбаними ділянками.

Великою проблемою є так звані сліпі ділянки, тобто ті, які не мають зв’язку з дорожньою мережею. У цьому випадку, якщо до 85-го року не існувало законного способу зробити вихід із них на громадські дороги, що відповідають вищезгаданим вимогам, будувати на них не можна.

Як уже говорилося вище, законодавче регулювання не є остаточним, а перехідним і охоплюватиме період до 31 грудня 2025 року, тобто до завершення визначення доріг загального користування.

Логічно постає питання: а з 2026 року що застосовуватиметься? За словами джерел, знайомих із цим питанням, після закінчення терміну дії перехідного положення земельні ділянки, розташовані на позапланових територіях і не мають виходу на визнану дорогу загального користування, знову набудуть права на будівництво, залежно від обставин, коли завершиться процес реєстрації мережі доріг загального користування у відповідному місцевому міському плані території.

Ризик нових самовільних споруд

“З точки зору містобудування позапланова забудова – не довільна, а з жорсткими правилами та дуже низьким будівельним коефіцієнтом, яка не шкодить навколишньому середовищу, а її скасування ризикує привести нас до нового покоління довільних будівель”– наголошує президент POMIDA Стратос Парадіас в інтерв’ю NEA. – “Ось чому Міністерство навколишнього середовища має дати цьому питанню не просто перехідне, а остаточне рішення, яке захистить власність громадян, а не знецінить її”.

Що відбувалося всі ці роки

На всі ділянки землі площею понад 4 000 квадратних метрів (40 соток), а в деяких районах – понад 8 000 або 20 000 квадратних метрів, якщо вони були створені до 2003 року, навіть якщо вони не виходили на дорогу, але мали доступ, що охороняється, органи планування видавали (деякі досі видають) дозволи на будівництво. Це пов’язано з тим, що в законодавстві про планування існує неясність у питанні про те, коли виникає вимога про наявність дороги загального користування на об’єктах нерухомості поза планом і що мається на увазі під дорогою загального користування.

Однак закон 2003 року (3212/2003) вперше ввів зобов’язання створювати з 31/12/2003 ділянки землі, придатні для будівництва, з мінімальною площею 40 соток та мінімальним виходом на дорогу загального користування завдовжки 25 метрів, чого не було ні в законі 1985 року. року, у ранніх законах 1978 і 1928 років.

PS Для тих, хто не зрозумів важливість цього закону, можу повідомити, що це рішення вкине на ринок нерухомості сотні тисяч земельних ділянок (понад 800 тисяч), а також сотні тисяч об’єктів (близько 400 тисяч) нерухомості, найчастіше у вельми непоганих місцях, які раніше не можна було продати офіційним шляхом.

Source link