За нерухомістю, що руйнується, стоять багаторічні історії сімейної ворожнечі

“Коли ви бачите нерухомість у поганому стані або не використовується, подумайте про те, що найчастіше це власність, якою володіє велика група людей”.

Міхаліс Хаджіфотіс, афінський адвокат, який спеціалізується на нерухомості, пояснює, що за закритими віконницями напівзруйнованих будинків, тисячі яких знаходяться в різних місцях Греції, зокрема й у міських центрах, часто ховаються історії сімейних конфліктів.

“Розбіжності між співвласниками нерухомості полягають, з одного боку, в тому, як вона використовується – експлуатується, а з іншого – у витратах на утримання, ремонт або реконструкцію, які зазвичай є найбільшим головним болем. Якщо нерухомість успадковується принаймні двома особами, які не можуть – з фінансових чи особистих причин – домовитися між собою, то стає неможливим ухвалити рішення про її майбутнє”, – пояснює він.

Аукціон майна з метою помсти

У таких випадках зали суду – це вулиця з одностороннім рухом. Виходячи з юридичного досвіду, зазвичай до суду потрапляють або справи про компенсацію витрат на утримання та ремонт майна, або суперечки між співвласниками про результати управління майном (наприклад, чи було управління правильним, чи були правильно утримані гроші з орендної плати за майно на експлуатаційні витрати). . Звернення до суду в таких випадках, хоч і потребує багато часу і витрат, зрештою виявляється єдиним рішенням, оскільки, крім фінансового аспекту, існує ще й прагнення морального задоволення, яке зазвичай зачіпає близьких родичів.

“Звернення до суду іноді виявляється єдиним рішенням”

“Я можу згадати випадок “запеклої” судової суперечки між двома братами: один із них постійно проживав за кордоном і вимагав компенсації за використання невеликого будинку для відпочинку, яким користувався виключно його брат. Його метою було виставити нерухомість на аукціон з метою помсти”, – згадує Міхаліс Хаджіфотіс.

“Будь-який, хто насмілюється домагатися справедливості, втрачає сон”

Типовими є пригоди грецької бізнес-леді, яка постійно проживає за кордоном, яка протягом останніх 5 років намагається вирішити в суді низку спорів із родичкою за квартиру площею 75 кв.м. у південному передмісті. “Ми з двоюрідною сестрою успадкували квартиру тітки в 1990 році. Оскільки я живу і працюю за кордоном, ми вирішили, що сестра, яка живе в Греції, візьме на себе керування нею. Само собою зрозуміло, що перед ремонтом вона мала отримати мою згоду і надати дійсний доказ того, що роботи були виконані, тому що я не могла перевірити, що вони справді були зроблені”, – розповідає Л.В.

“Однак вона утримувала з мене суми, на які у неї або не було квитанцій, або пред’явлені квитанції були неприйнятними. Я засумнівалася в тому, що роботи були виконані, і звернулася за висновком до інженера, який підтвердив, що роботи, про які заявляє співвласник , не було виконано”, – додає вона.

Затримка в грецьких судах та моральні збитки

Співвласниця невеликої квартири в Неа Смірні говорить про психічний розлад, який вона зазнала в останні роки через суперечку з двоюрідним братом, що, за її словами, пов’язано з “серйозними затримками в грецьких судах”. Неможливо описати страждання потерпілої сторони, яка прагне справедливості в рамках нинішнього законодавства. Той, хто вирішується на це, втрачає сон на довгі роки, стрес позначається на його здоров’ї і, крім того, фінансові витрати виявляються непосильними. Проте йдеться про відновлення справедливості.

Внаслідок судового розгляду останні два з половиною роки квартиру неможливо здати в оренду через її плачевний стан, оскільки співвласник тепер відмовляється брати участь у витратах на ремонт.

“Він запропонував купити його частку за ціною її ринкової вартості. Я погодилася, хоча знала, що її ринкова вартість набагато нижча. Але коли ми розпочали процедуру передачі частки, в останній момент він додав умову, щоб я відкликала позов, поданий у 2018 році на суми, які він утримував з мене за витрати на ремонт, я відмовилася, і в жовтні 2022 року він передав свою частку своєму адвокату – не тільки за нижчою ціною, ніж пропонував мені, але й не повідомив мене і не давши мені можливості придбати її. як співвласник за цією ціною, як це зобов’язані зробити співвласники в інших штатах через процедуру “першої відмови”.

У Греції таких процедур, які дають обов’язковий пріоритет співвласникам на купівлю частини інших, не існує, уточнює Хатзіфотіс. “Власник процентної частки власності не може бути зобов’язаний передати власність іншому власнику, так само як і не може бути зобов’язаний купити частку іншого. Так само не існує можливості переваги на користь інших співвласників, якщо один із них захоче передати свою частку. У всіх цих випадках закон передбачає єдиний спосіб силового вирішення проблеми – судовий розгляд, з усіма витратами часу і коштів, що випливають звідси, в міських центрах”.

Спори про довгострокову або короткострокову оренду

Зали суду – це також місце, де виявляються ті, хто не згоден з тим, як керувати майном, яке перебуває у їхній спільній власності. Що відбувається, наприклад, якщо один власник хоче перевести його у довгострокову оренду, а інший – у короткострокову? “Рішення про те, як експлуатувати нерухомість приймається більшістю власників залежно від розміру їх часток, – наголошує Хатзіфотіс. – Якщо спосіб управління та використання не був визначений загальною угодою або більшістю, то кожен із власників має право звернутися до суду, щоб вирішити це питання найбільш сприятливим способом”.

Бюрократія та витрати ускладнюють розвиток власності

Навіть якщо всі власники вирішать продати свою власність – або тому, що не можуть домовитися про її використання, або тому, що не в змозі її утримувати – ряд бюрократичних і дорогих процедур часто є стримуючим фактором для її продажу.

“Укладання договору про передачу власності у нотаріуса з роками стає все більш складним, – каже Хатзіфотіс. – Для передачі нерухомості необхідний мінімум податкової та страхової інформації, електронне посвідчення особи власності, довідка про відсутність самовільних дій або їх врегулювання, сертифікат енергоефективності, довідка про відсутність зобов’язань зі сплати податку майно, залежно від випадку, тощо. буд.”. Наприклад, довідка про лісовий або нелісовий характер нерухомості, якщо йдеться про нерухомість поза планом, або виправлення акта про створення розділеної нерухомості, якщо йдеться про розділену нерухомість. Він додає, що процес укладання договору купівлі-продажу нерухомості поступово стає більш схожим на процес отримання екологічного дозволу, ніж на цивільно-правовий договір.

“У цьому контексті дуже поширена ситуація, коли власникам невеликих часток власності абсолютно байдужа доля їхньої нерухомості, оскільки в результаті з ними невигідно мати справу”, – робить висновок він.

PS Є ще одна причина, чому подібна нерухомість знаходиться в жалюгідному стані, або про що не говорять адвокати – гроші, витрачені на багаторічні суди та адвокатівчасто буквально спустошують гаманці сперечальників, заганяючи їх у борги, внаслідок чого у сторін не залишається грошей навіть на те, щоб хоч якось упорядкувати самі об’єкти нерухомості.

Source link