Іпотечні кредити: почалося підвищення фіксованих процентних ставок

Сигнал до початку нового циклу підвищення вартості позикових коштів в іпотечному кредитуванні був поданий минулого понеділка одним із системних банків Греції.

Через кілька тижнів після агресивного коригування ключової ставки ЄЦБ на 75 базисних пунктів до 1,25% він продовжив підвищувати на 50 базисних пунктів свої фіксовані ставки на строк від 5 років на найпопулярніші програми в цій категорії в останні роки.

Втручання
У той же час, однак, було вжито ще два втручання:

• По-перше, 3-річна фіксована ставка була підвищена лише на 20 пунктів, залишаючись у діапазоні 3%.
• По-друге, спред за програмами з плаваючою ставкою був звужений з діапазону 1,70% – 3,70% до 1,35% – 3,10%.
  Це пілотний проект, який у найближчому майбутньому відбудуться інші банки в рамках запланованих ними змін.

За словами джерела у банківській сфері, ці зміни були необхідні з двох основних причин. З одного боку, доступність іпотечних кредитів за тих відсоткових ставок, які діють нині, нерентабельна. “По суті, ми видавали кредити за собівартістю, а в деяких випадках навіть нижчими за собівартість, через умови на фінансових ринках”, – стверджує він у цьому зв’язку.

З іншого боку, необхідно було знайти рішення, щоб деякі продукти залишалися привабливими і щоб попит на нові кредити не був серйозно порушений.

У цьому контексті зростання вартості 3-річної фіксованої ставки було стримано, щоб у позичальників був надійний варіант фіксованих платежів на розумний термін. “Логіка полягає в тому, що протягом наступних трьох років криза вщухне і відсоткові ставки в єврозоні повернуться до розумних рівнів”, – каже генеральний менеджер із роздрібних банківських операцій у системній банківській групі.

У той же час, за його словами, “ми знизили вартість плаваючих ставок так, що вони є альтернативним варіантом для тих, хто віддає перевагу їм з самого початку, в той час як вони також вигідні для тих, хто вибирає фіксовану ставку на початку кредиту. “.

Як він зазначає, “ці кроки ми хочемо зберегти рушійні сили цього ринку, який, незважаючи на порушення, що спостерігалися в останньому кварталі, як і раніше, рухається високими темпами”.

Зокрема передбачається, що 2022 рік буде закрито новими кредитами на суму понад 1,2 млрд. євро, що є основною метою цього року, і цей показник щорічно збільшується приблизно на 35%.

Збільшення траншів
У той же час, уперше за багато років, у тих, хто вже отримав іпотечний кредит, збільшуються щомісячні платежі. За словами джерела в галузі, більшість старих кредитів припадає на продукти зі змінною ставкою, прив’язані до ставки ЄЦБ та індексів euribor.

Після двох інтервенцій Євробанку ставки Euribor перейшли на позитивну територію. Зокрема одномісячний індекс зараз становить 0,68%, а тримісячний – 1,19% із негативних рівнів лише у серпні минулого року. І це ще не все, оскільки ЄЦБ має намір цього місяця знову підвищити відсоткові ставки, які, на думку деяких аналітиків, можуть зрости до 75 базисних пунктів. Це означає, що база для розрахунку остаточної процентної ставки за існуючими іпотечними кредитами може зрости в листопаді на 2%.

Дані ЦБГ

Дані Банку Греції за серпень відбивають імпульс, що розвинувся після першого підвищення ставки ЄЦБ у середині літа. За їхніми даними, для іпотечних кредитів строком на понад 5 років середня відсоткова ставка зросла з 1,99% у червні до 2,15% наступного місяця, щоб піднятися до 2,30% у серпні. І якщо прогнози щодо подальших дій ЄЦБ здійсняться, очікується, що до кінця року ставка перевищить 3,50%.

Але що це означає для позичальників? Насамперед ті, хто близький до закінчення терміну погашення кредиту, не будуть суттєво порушені, оскільки платіж, який вони сплачують зараз, в основному включає основну суму боргу, а не відсотки. Однак якщо до повного погашення кредиту залишається багато років, то тягар стає значним.

Наприклад для кредиту у розмірі 100 000 євро з 15-річним терміном погашення та процентною ставкою, що дорівнює квартальній ставці euribor плюс маржа в 2%, динаміка платежів виглядає наступним чином:

• у липні остаточна відсоткова ставка склала 2,15%, а внесок – 650 євро
• У серпні відсоткова ставка становила 2,60%, а сума внеску – 670 євро.
• За 3-місячної ставки еврібор на рівні 1% ставка становила 690 євро.
• Якщо він досягне 2%, внесок становитиме 740 євро.
• Зрештою, при ставці euribor 3%, що не виключено у 2023 році, платіж досягне 790 євро. Це на 140 євро або 20% вищеніж у липні 2022 року.

За фактом остання цифра близька до показника реальної інфляції у Греції, а не показник у 12,1%, який видає Елстат.

Source link