Що відбувається з орендною платою в Афінах


В останні роки пошук житла в столиці перетворився на “справжнє покарання”. У деяких районах ціни зросли на 50%. Представники відповідних організацій та експерти прокоментували бурхливе зростання орендної плати на ринку нерухомості та спробували дати відповіді на те, чому це відбувається.

“Вам пощастило, з сьогоднішнього ранку мій телефон не перестає дзвонити”. Ці слова були сказані нашою новою господаркою квартири невдовзі після того, як ми підписали з нею контракт. Через 11 років ми вирішили виїхати з Кукакі та перебратися до Паграті. Ми знайшли наш новий будинок за один день і забронювали його одразу. Житло, що здається в оренду, йде протягом декількох днів або навіть кількох годин у багатьох випадках. Але як і чому це відбувається сьогодні в Афінах, місті, де ще кілька років тому було повно вивісок “здається в оренду” та “продається”?

“Насамперед зазначимо, що зростання цін на оренду житла в Афінах (який, згідно з щорічними дослідженнями, що публікуються компанією з нерухомості RE/MAX, з 2016 року навіть досяг 30% у центральних районах), в поєднанні з різким зниженням зарплат і пенсій, є вкрай тривожною подією на тлі зростання безробіття та неповної зайнятості, а також хвиль переоцінок (районів перерахунку ЄНФІА) та зростання вартості життя, що відбуваються протягом більш ніж десяти років кризи“, – каже Димитріс Балабанідіс, доктор наук у галузі міського планування-географії, дослідник житлових та міграційних питань.

Автор книги “Airbnb у місті: можливість чи загроза?” (опублікованою видавництвом “Поліс”) є і більш бентежні свідчення: “Недавнє дослідження, проведене всегрецькою мережею нерухомості E-Real Estates, показало, що близько ⅔ будинків, розташованих у центрі Афін, мають орендну плату понад 600 євро”.

На жаль справи серйозно, і світла в тунелі немає. Орендна плата в Афінах підскочила настільки, що більшість жителів не можуть дозволити собі найнеобхідніше. Насправді, якщо додати до цього рівняння нову хвилю підвищення цін, то картина стає ще більш гнітючою.

Оренда в Афінах

“Порівняно з 2016 роком ціни на оренду житла, що запитуються, в центральних районах Афін зросли на 41%”, пише oneman-gr.cdn.ampproject.org.

У важкі роки грецької кризи різні європейські ЗМІ, що “заграють” з жовтою пресою, висміювали “сварливих” греків, але кожен з них має власний будинок. Звичайно, це навмисне перебільшення. Так, відсоток греків, які мають щастя та задоволення володіти власним будинком, не такий вже й малий у порівнянні з рештою Європи. Але в наші дні купівля нового житла здається нездійсненною мрією для більшості молодих пар. Те, що раніше було звичайною справою, перетворилося на дуже малоймовірний сценарій. Таким чином оренда стає “вулицею з одностороннім рухом”.

Починаючи з 2008 року, ціни на оренду житла падали протягом кількох років майже у всіх регіонах Греції. 2016 став першим, коли не відбулося зниження запитуваних цін на оренду, і з того часу почалася сильна тенденція до зростання, яка триває досі.– зазначає Димитріс Мелахронінос, генеральний директор відомого сайту Spitogatos.

“Зростання цін було викликане спочатку скороченням пропозиції, а потім збільшенням попиту. Якщо говорити більш конкретно, 2016-й став роком бурхливого зростання короткострокової оренди в Афінах, що призвело до зменшення кількості квартир, доступних для довгострокової оренди, особливо в районах, що становлять туристичний інтерес , таких як центр Афін та південні передмістя”, – додає він.

Поступово Греція виходила з багаторічної (глибокої) економічної кризи та намагалася знову стати на ноги. Що сталося згодом? У наступні роки зростання цін тривало через збільшення попиту, що було наслідком загального поліпшення стану економіки, а останнім часом – через явну тенденцію під час пандемії змінювати/переїжджати в більш просторі будинки та інші райони. Пошук на сайті Spitogatos ясно показує зміну переваг людей на користь великих будинків, близькості до природи та подалі від центру, ніж раніше, у минулому.

Таким чином пандемія знову змінила балансповернувши кілька тисяч об’єктів нерухомості з короткострокової (Airbnb) у довгострокову оренду. Але, як зазначає генеральний директор Spitogatos, ці будинки стали кращими, відремонтовані і, як правило, знаходилися в кращих місцях, що в результаті “підштовхнуло” ціни. Хто став першими жертвами цього нового буму? Студенти, які були змушені винаймати житло далеко від своїх інститутів та технікумів. Решта ж, ті, хто винаймав своє окреме житло, молоді люди-одиначки, вважали за краще повернутися до батьківського будинку, оскільки втратили можливість платити оренду.

Усе це, звісно ж, виявляється у цифрах. “У порівнянні з 2016 роком ціни на оренду житла в районах Афін зросли на 41% у центрі, на 50% у північних передмістях, на 48% у західних, на 33% у східних і на 21% у південних – де зниження, що мало місце до 2016 року, було менше, ніж у решті районів Афін”, – каже Димитріс Мелахронос.

Чому зростають ціни

“Причини, через які орендна плата продовжить зростати, різні і пов’язані як з кон’юнктурою (наприклад, “туристизація” житлового фонду), так і з більш структурними змінами (такими, як “фінансіалізація” житла, тобто його все більше перетворення на товар, інвестиційний продукт та засіб збагачення”, – каже експерт з житлового будівництва Димитріс Балабанідіс

Це загальна схема, але що відбувається насправді? “Особливо в центральних районах Афін скорочення пропозиції орендного житла в той час, коли попит, здавалося б, зростає, штовхає ціни на оренду все вище та вище. Через кризу будівельний сектор протягом багатьох років залишався бездіяльним, внаслідок чого на ринку не У той же час, у зв’язку з розповсюдженням діяльності Airbnb, велика кількість нерухомості була виведена зі звичайного ринку довгострокової оренди, проте попит на оренду житла значно збільшується, оскільки доступ до житла, яке займає власники, стає все більш скрутним, і особливо у центральних районах – центр міста знову стає привабливим).

Як зазначає експерт-дослідник, де-факто чи штучно, ми маємо новий високий попит на ринку оренди, який продовжуватиме підвищувати ціни доти, доки не буде послідовної та рішучої державної політики щодо захисту орендарів та забезпечення доступного та гідного (орендного) житла для всіх. Крім того, досі держава і уряд закривали на це очі.

“Орендодавці використовують короткострокову оренду, як трамплін, можливість підвищення цін”. Це відносно логічний аргумент, хоча в логіці є пролом, оскільки існує супутній попит – коли центр більше не має можливості для здачі житла, люди розпочинають пошуки у прилеглих районах.

preview

“Так, саме так і відбувається, точніше, ми бачимо, як це відбувається. Але це не означає, що це має статися, оскільки в цьому немає сенсу”. Іншими словами, всі користуються можливістю, а грецька держава поки що демонструє лише повну відсутність уваги до цього питання.

“Слід зазначити, однак, що не вся нерухомість підходить для Airbnb, – зазначає президент P.SY.DA. – Власники під час кризи давали гроші на ремонт та меблювання своїх квартир. Блага не прийшли самі собою – неважливо, що зараз є квартири в дуже поганому стані, якими користуються різні люди, піднімаючи ціни на довгострокову оренду.”

“Якщо Airbnb не винен, то хто ж тоді винен? Агенти з нерухомості”, – прямо каже Андреас Хіос. На його думку, відповідальність за різке підвищення орендної плати несуть агенції нерухомості.

За словами президента P.SY.DA., короткострокова оренда пожвавлює райони та вдихає нове життя у місцеві ринки, приносячи користь фахівцям та орендодавцям. “Об’єкти красивіші, чистіші і пропонують кращу якість життя”, – каже пан Хіос. Але його запитали: «А як щодо тих, хто просто живе в цих районах, орендуючи нерухомість?”. Відповідь, яку я отримав, була обеззброююче чесною: “Ні, очевидно, що довгострокові орендарі не отримують від цього жодної вигоди”.

Довгострокові орендарі не мають жодних пільг

“Безконтрольне підвищення орендної плати, я дуже боюся, може призвести до соціального вибуху, – каже президент P.SY.PE Ангелос Скіадас. Не треба копатися у докладних дослідженнях та даних, щоб зрозуміти, що ситуація з орендою в Афінах вийшла з-під контролю Досить озирнутися навколо: підвищення, переїзди, продаж цілих багатоквартирних будинків китайським інвесторам, а в деяких випадках навіть виселення Коли баланс був повністю втрачений і з якого приводу?

“За останні два роки орендна плата зросла до небес, але особливо останній рік ситуація драматична, оскільки підвищення орендної плати, потрібне орендодавцями, стало нереальним: у багатьох випадках воно перевищує 50% або навіть 60% від колишньої орендної плати, у той час як більшість орендарів не в змозі дозволити собі таке підвищення”, – каже Ангелос Скіадас, президент PA.SY.PE (Всегрецької асоціації захисту орендарів). “Причина зростання орендної плати, в основному, психологічна, а не реальна, оскільки запитання не відповідає загальному ходу (спаду) економіки”.

По суті орендодавці намагаються заповнити “збитки” десятирічної грецької кризи, хоча, на його думку, після корекції, зробленої в перші роки кризи, для них все було не так драматично. Так само він вважає абсурдним, що вони почуваються “ображеними” через заходи, вжиті під час пандемії, оскільки більша частина збитків була покрита державою.

Але що є тим елементом, який відкрив шлюзи? “Повна відсутність законодавчої системи захисту орендарів”, – вважає президент P.SY.DA. За його словами, переважна більшість орендодавців останніми роками відмовляються продовжувати чинні договори оренди. В результаті орендарі або залишалися на невизначений термін, або були змушені поспіхом залишати будинки протягом місяця або двох, або піддавалися на вимагання.

“Одним словом закони не захищають орендарів від раптових і непомірних підвищень, – скаржиться пан Ангелос Скіадаса, продовжуючи. – У розмові з деякими з адвокатів вони згадували випадки, коли мешканці змогли досягти своїх прав після того, як підвищення ставок було визнано неправомірним. Але рамки не визначені суворо, особливо зараз, коли ціни стали настільки високими, що орендарям набагато важче довести, що вони по суті є жертвами вимагання.“.

preview

Питання полягає в тому, що потрібно зробити, щоб зупинити шалене зростання орендної плати, яке не супроводжується серйозним збільшенням базової заробітної плати.

Заходи, запропоновані органом P.SY.DA.:

  1. Продовжити всі договори оренди (навіть ті, термін дії яких закінчився, але орендар все ще перебуває в договорі, принаймні, на один рік з дати закінчення терміну оренди, а для тих, термін дії яких закінчився на момент публікації закону, на один рік з моменту публікації).
  2. Відновити стелю/планку (максимально допустимої) орендної плати, що діяла раніше в аналогічні епохи надмірного підвищення, яка визначатиметься як відсоток від об’єктивної вартості нерухомості, а будь-яка орендна плата, що перевищує максимально допустиму, вважатиметься недійсною.
  3. Встановити мінімальний термін для оренди житлових приміщень у 6 років у порівнянні з поточними 3 роками для оренди житлових приміщень та 12 років у порівнянні з поточними 3 роками для оренди комерційних приміщень.

“Ці заходи можуть у короткостроковій перспективі встановити межу безконтрольного підвищення орендної плати. В іншому випадку, боюся, це може призвести до соціального вибуху з непередбачуваними наслідками”, – багатозначно зауважує Ангелос Скіадас. Це правда, що люди перебувають під нестерпним тиском. Мабуть, необхідний захист орендарів на державному рівні.

Тим часом, звичайно, всі мешканці, які вважають, що їхні інтереси порушені, завжди можуть звернутися за додатковою інформацією на сайт PA.SY.PE або поговорити по телефону організації, щодня у другій половині дня, з кваліфікованим юристом, який їх проконсультує та направить. У будь-якому випадку потрібно щось робити: ситуація вибухонебезпечна і бажано не чекати, поки “бульбашка лусне”.



Source link

Якісна журналістська робота не може бути безкоштовною, інакше вона стає залежною від влади або олігархів.
Наш сайт існує виключно за рахунок реклами.
Будь ласка вимкніть ваш блокувальник реклами, щоб продовжити читання новин.
З повагою редакція